家賃滞納がある場合の建物賃貸借契約解約の可否

はじめに

事業用や投資用として、所有する建物を他人や他社に賃貸することがあります。

賃借人がきちんと家賃を滞りなく支払ってくれていれば何の問題もありませんが、ときには家賃を滞納しがちになったり、まったく家賃を支払ってくれなくなることもあります。

こんなとき、賃貸借契約を賃貸人の方から解約を申し入れることはできるのでしょうか。

できるとしたら、解除のためにどのような要件が必要になるのかも気になるところです。

そこで今回は、建物を人に賃貸しているときに、家賃の滞納があった場合の解約申し入れの可否について解説します。

 

家賃の滞納は「債務不履行」なので解除可能

では、実際に賃借人に家賃の滞納があった場合、賃貸人の方から解約申し入れ(解除)ができるのでしょうか。

賃貸借契約において、家賃(賃料)の支払は賃借人の義務です。家賃を払わないと言うことは、賃借人がその義務を履行しないということになりますから、これは「債務不履行」になります。

よって、賃借人が家賃を払わない場合、賃貸人はその賃貸借契約を解除できます(民法541条)。

ただしこの家賃滞納にもとづく解約申し入れには、以下に詳しく述べるような、法律上の制限があります。

 

1ヶ月程度の家賃滞納では解除できない!~信頼関係破壊理論~

では、家賃滞納(賃料不払い)にもとづく賃貸借契約の解除には、どのような制限があるのでしょうか。たとえば、賃借人が1ヶ月でも家賃を滞納したら、すぐに解除することはできるのでしょうか。

実際には、賃貸借契約においては、家賃を1ヶ月滞納しただけでは賃貸人は契約の解除ができません。

これは、たとえ契約書に「1ヶ月分の家賃を滞納したら解除ができる」と記載されていたとしても認められません。

というのは、継続的給付を前提とする賃貸借契約においては、賃貸人と賃借人の間に強い信頼関係が構築されることとなるので、その契約を終了させるには、それに足りるほどの「信頼関係が破壊されるような背信的行為」が必要と考えられているからです。

これを「信頼関係破壊理論」と言います。

上記の例で言うと、単に1ヶ月分の家賃を滞納しただけでは、未だ信頼関係が破壊されたとは言えないと考えられています。

では、実際にどのくらいの家賃滞納があれば賃貸借契約を解除できるのでしょうか。

この点、実務上では、だいたい3ヶ月以上の家賃滞納があれば、信頼関係が破壊されたと考えられ、解除が認められるという運用になっています。

よって、借り主が3ヶ月以上家賃を滞納したようなケースでは、賃貸人として賃貸借契約の解約申し入れができると考えて良いでしょう。

 

無催告解除は原則的に認められない

次に、このような賃借人の賃料不払いにもとづく解除には、無催告解除が原則として認められておらず、必ず催告をして相当期間が経過してからの解除になることにも注意が必要です。

特約として無催告解除ができると定めることもできますが、このような無催告解除特約を定めていたとしても、必ずしもその効果が認められるわけではありません。

無催告解除特約は、「契約を解除するに際して、催告をしなくてもあながち不合理とは言えない事情」があって初めて有効になります。

注意しましょう。

 

まとめ

以上、建物の賃借人が家賃滞納をした場合の賃貸借契約解約の可否について解説しました。

継続的給付を前提とする賃貸借契約における解約は、信頼関係の破壊があるかどうかがポイントになってきます。

参考にしてみてください。