定期借家契約の概要

賃貸人に有利?定期借家契約の概要と手続き方法について

 

平成12年3月1日から、法改正により定期借家契約の締結が可能となりました。定期借家契約では、従来型の借家契約のように、解約の際の「正当事由」が必要ないので賃貸人には有利になりうる制度です。

今回は、事業用賃貸借などにも有用な定期借家権の概要を解説します。

 

  • 定期借家契約とは

定期借家契約とは、契約において期間を定めた場合にその契約期間が満了すれば当然に賃貸借契約が終了するタイプの借家契約です。従来型の借家契約とは異なり、解約のための正当事由は不要です。

居住用の住宅だけではなく、オフィスビルや店舗物件などの事業用物件の賃貸借契約にも使えます。

定期借家契約が出来るようになっても、従来型の借家契約を選択して契約することは可能です。

また、定期借家契約で契約期間が満了しても、期間満了時に賃貸人及び賃借人の双方が合意することによって、改めて再契約をすることは可能です。この場合には、賃借人は引き続いてその物件を利用することが出来ます。

 

  • 定期借家契約の締結方法

定期借家契約を締結する際には、公正証書などの書面による必要があります。従来型の借家契約のように口頭の契約をすることは出来ません。

ただ、公正証書は例示なので、必ずしも公正証書でなくとも、書面による契約であれば有効になります。

契約書内には、最低限契約期間とその期間満了時に契約の更新をしないことを記載する必要があります。

契約書の例文として建設省作成の標準契約書がありますので、それをひな形にしても良いでしょう。

定期借家契約を結ぶ際には、賃貸人には書面による説明義務があります。

このとき、契約の更新をしないことや契約期間が満了すると契約が当然に終了すること、契約の終了年月日などの記載する必要があります。

後々のトラブルを避けるためにも、書面による説明をしたことについては受領証をもらうなどの証拠を残しておきましょう。

 

  • 定期借家契約の終了

定期借家契約が終了するとき、賃貸人は賃借人に終了通知を送る必要があります。具体的には、契約期間が1年未満の場合は通知は不要ですが、1年以上の場合は契約期間が満了する1年前から6か月前までの間に終了通知を送る必要があります。

通知が通知期間経過後に送付された場合には、賃借人は通知があった日から6か月間、賃借している建物を使用し続けることが出来ます。その間の賃料は従来通り発生します。

   

  • 定期借家契約の途中解約

床面積が200㎡以下の居住用物件の定期借家契約においては、賃借人は1ヶ月前に解約の申入れをすることによって契約を途中解約することが出来ます。ただし、この法律上の中途解約が保証されるのは、病気療養や転勤などやむを得ない事情がある場合に限られます。その他の場合や建物についても、特約によって中途解約の定めをすることは出来ます。

  

  • 平成12年3月1日前の借家契約の取り扱い

平成12年3月1日より前に締結された借家契約は、自動的に定期借家契約になることはなく、従来型の借家契約として更新されます。

居住用建物の借家契約の場合、平成12年3月1日前に結ばれた契約があるなら、当事者が合意をしても、定期借家契約に変更することは出来ません。居住用物件の借家契約の当事者が亡くなった場合であっても、合意によって定期借家契約に切り替えることは出来ません。

これに対し、事務所や店舗などの業務用の建物の場合、合意があれば、新たな契約の際に定期借家契約をすることによって切り替えが可能です。

 

  • まとめ

以上、新たに認められた定期借家契約制度について概要を解説しました。解約に正当事由が要らないなど賃貸人にも有利になりうる制度です。

ぜひとも活用してみて下さい。